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1. 대출 실행 단계
- 질권(채권양도) 설정
- 은행은 임차인이 보증금을 돌려받을 권리(전세보증금 반환채권)에 **질권(또는 채권양도 통지)**를 걸어 1순위 권리를 확보합니다.
- 대출금 송금
- 은행은 임대인‧집주인 계좌로 직접 전세대출금을 보냅니다. 임차인이 부담해야 하는 자기자금이 있으면 별도로 임대인에게 송금합니다.
2. 임대차 만기(또는 해지) 단계
단계 자금 흐름 핵심 포인트
| ① 임대인(집주인)이 보증금 반환 | 집주인이 전세보증금 전액을 은행 지정계좌로 이체하는 것이 원칙 | 은행이 대출 채권을 1순위로 정산하기 위해 ‘전액 → 은행’ 방식을 선호합니다. |
| ② 은행이 정산 | 은행이 남은 원금 + 마지막 이자 + (있다면) 중도상환수수료를 계산 | 정산 후 잔액(차액) 자동 산정 |
| ③ 차액 환급 | 은행이 임차인 계좌로 차액 송금 | 보통 당일 또는 1 영업일 이내 입금됩니다. |
| ④ 질권 해지 | 은행이 질권 해지 확인서(또는 채권양도 해지통지)를 발급 | 등기·전세계약서 상 질권도 효력 종료 |
🔍 왜 전액을 은행이 먼저 받도록 하나요?
임대인이 대출금만 따로 갚고 나머지(자기자금 부분)를 임차인에게 바로 보내는 방식도 이론상 가능하지만,
- 임대인의 실수로 차액을 잘못 송금하거나
- 이체 순서 때문에 은행 채권 우선순위가 훼손될 위험
을 막기 위해 “전액 → 은행 → 차액 → 임차인” 구조가 업계 표준입니다.
3. 특별-상황 : ‘보증금 반환대출(집주인용)’이 실행될 때
역전세 등으로 집주인이 보증금을 바로 마련하지 못하면 정부·시중은행이 취급하는 보증금 반환대출을 이용할 수 있습니다.
구분 일반 전세대출 상환 보증금 반환대출 상환
| 대출 신청 | 임차인 | 임대인(집주인) |
| 자금 흐름 | 보증금 전액이 은행으로 → 차액은 임차인 | 대출금이 세입자 계좌로 직접 → 기존 전세대출 있는 경우, 그 은행 계좌로 먼저 상환 후 잔액을 세입자에게 입금 |
| 특이사항 | 질권 해지 후 종료 | 집주인은 새 세입자 입주시 1년 내 대출 상환·해지 의무 |
4. 채권설정(질권) 해지 절차 체크리스트
- 은행에 ‘보증금 수령증’ 발급 요청
- 임대인이 전액을 입금했다는 증빙용.
- 질권해지확인서 수령
- 전세계약을 새로 맺거나 이사 갈 때 필수 서류.
- 등기부등본 확인(근저당·질권 흔적 유무)
- 원칙적으로 질권은 등기부에 기재되지 않지만, 근저당이 잡힌 경우는 말소 여부를 꼭 확인.
- 차액 입금 확인
- 당일 입금이 지연될 경우, 은행 고객센터에 ‘전세대출 정산 팀’ 번호를 받아 문의하면 처리 속도가 빨라집니다.
- 보증보험(가입자만 해당) 해지
- 반환 완료 후 HUG·SGI 등에 가입한 전세보증보험도 해지해야 보증료 환급이 가능합니다.
5. 자주 하는 질문 (Q&A)
Q A
| 집주인이 차액을 직접 주자고 합니다. 받아도 되나요? | 은행·질권 담당자와 사전 협의 후 가능하지만, 임차인이 불리해질 수 있으므로 전액 은행 입금 방식이 안전합니다. |
| 정산-차액이 내 통장에 안 들어오면? | 은행 전세대출 전담 창구(대개 대출 실행 지점)로 즉시 확인→송금 지연 사유·예정 시간 안내받을 수 있습니다. |
| 중도상환수수료가 있나요? | 정부-정책 전세대출(버팀목·안심전세 등)은 보통 1년 이후 면제이나, 은행 자체 상품은 면제 기간·율이 다르니 약정서를 확인하세요. |
| 보증금 반환대출을 받았는데 내 기존 전세대출도 있어요. | 반환대출이 우선 기존 전세대출 은행 계좌로 상환되고, 초과분만 임차인에게 들어옵니다. |
핵심 정리
- 표준 프로세스는 ‘집주인 → 은행(전액) → 은행이 정산 후 차액 → 임차인’.
- 질권/채권양도가 걸려 있으므로 은행 동의 없이 임대인-임차인 간 직접 정산은 위험.
- **보증금 반환대출(집주인용)**은 돈이 세입자 측으로 먼저 들어오는 예외 구조.
- 서류(질권해지확인서, 보증금 수령증)와 계좌 입금 내역을 끝까지 확인해야 안전하게 종료됩니다.
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