올해 상반기 한국은행 기준금리는 2.75 %로 동결됐지만, 4월 금융통화위원회 직후 이창용 총재가 “5월 이후 단계적인 인하를 검토하겠다”는 신호를 내면서 시장은 급격히 ‘낮은 금리 시나리오’를 가격에 반영하기 시작했습니다. 동시에 COFIX(자금조달비용지수) 역시 예·적금 경쟁 완화로 완만한 하락세가 점쳐집니다. 이런 변화는 곧바로
전세자금대출 금리
에 전가되므로, 2025년 하반기 계약을 앞둔 세입자라면 지금부터 시나리오별 대응책을 세워야 합니다.
1. 거시 변수 3대 체크포인트
- 기준금리 방향성 — 5·8·11월 금통위에서 최대 0.50 %p 인하 가능성이 거론
- 물가·성장률 전망 — BOK 소비자물가 1.9 %, KDI GDP 1.6 % 예측 → 완화적 통화정책 유인
- COFIX 추세 — 자금조달 비용 하락 + 대출 수요 둔화 → 신규취급액 COFIX 0.2 ~ 0.3 %p 하락 전망
2. 전세대출 금리 3대 시나리오
| 구분 | 기준금리 (’25 Q4) | 신규 COFIX 예상 | 평균 전세대출 금리* | 주요 트리거 |
|---|---|---|---|---|
| ① 베이스라인 | 2.25 % | 2.0 % | 2.9 ~ 3.3 % | 5월·8월 0.25 %p씩 인하, 인플레이션 2% 안착 |
| ② 도비시(완화) | 1.75 % | 1.7 % | 2.5 ~ 2.8 % | 수출 급락·실업률 상승, 1조 원대 추경 시행 |
| ③ 호키시(긴축) | 3.00 % | 2.3 % | 3.6 ~ 3.9 % | 원·달러 환율 1,450 원 돌파, 유가 $100 상승 |
* 변동형·우대금리 적용 가정. 6개월 단위 재산정 전세대출 평균
3. 시나리오별 전세 세입자 전략
① 베이스라인 : 점진적 인하
- 7월 ~ 9월 사이에 대출을 실행하면 변동형 2%대 진입 가능성↑
- 우대금리 0.5 %p 이상 확보 → 스프레드 라커 효과 극대화
- Tip : 임대차계약을 2년 → 1+1년 분할 계약해
재산정 시점
을 금리 저점에 맞추기
② 도비시 : 빅컷 + 경기부양
- 코픽스 1%대 가능 → 청년·신혼부부 버팀목 전세대출 금리 1% 초중반대 전망
- 반면 집주인 대출이자도 낮아져 보증금 인상 요구가 늘 수 있음 → 보증금·월세 혼합형 계약 고려
③ 호키시 : 물가 재급등
- 고정금리(혼합형) 3.5% 선에서 조기 갈아타기 유리
- 중도상환수수료 면제기간(3년) 체크 → 스텝다운 구조 활용
- 예상 금리 상단 3.9 % → 월 이자 부담 ↑ → 이사 연기 · 집주인과 분담협상
4. 전세대출 실속 체크리스트
① COFIX 공시일(매월 15일) 전후 금리 변동 주시
② 우대금리 총합 0.7 %p 이상 : 급여이체(‑0.3) + 공과금(‑0.1) + 마이데이터(‑0.2) + 제로에너지(‑0.1)
③ 보증료 vs 금리 : HUG보증 0.128 % / 년 → 금리 0.2 %p 차이면 손익분기
④ 중도상환수수료 : 잔여기간 × 1.2 % → 2년 이내 갈아타기엔 불리
⑤ 만기 6개월 전부터 리파이낸스 : 두 금융사 동시 심사 → 금리 인하 요구권 대비
5. FAQ — 자주 묻는 의문
Q. 5월 금리 인하가 확정되면 전세대출 금리도 즉시 떨어질까?
A. 대출 상품별로 COFIX 반영 시차(약 4주)가 있습니다. 5월 기준금리 인하 → 6월 COFIX → 7월 대출 금리에 반영되는 구조를 기억하세요.
Q. 변동형과 고정형을 5:5로 나눠도 되나요?
A. 금리 바닥 ‘타이밍 리스크’가 부담된다면 혼합형도 해법입니다. 단, 고정 스프레드가 높으면 전체 평균금리가 오르는 만큼, 혼합 비율을 7:3 이하로 권장합니다.
Q. 정부 버팀목 대출이 2% 밑으로 내려갈까?
A. 도비시 시나리오에서만 가능성이 있습니다. 거시 변수 외에도 소득·순자산 요건 충족 여부가 우선입니다.
맺음말 — “0.25 %p 차이가 2년 간 수백 만원”
2025년 하반기 전세대출 금리는 ‘베이스라인 2.9 ~ 3.3 %’을 중심으로 상·하 변동 폭이 열려 있습니다. 시기에 맞춰 대출을 실행하고, COFIX·우대금리를 꾸준히 관리하면 금리 0.25 %p 차이만으로도 24개월 동안 약 200 만 원 이상의 이자 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 오늘 제시한 시나리오와 체크리스트를 참고해, 여러분의 전세 비용을 현명하게 절감해 보세요!
※ 본 글은 한국은행·KDI·Reuters 경제 기사 등을 기반으로 작성되었으며, 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 최종 의사결정 전 은행·보증기관에 상세 상담을 받으시길 권장합니다.